Нецелевое использование земель, переданных в аренду

Страница для печатиPDF version

Законом Украины «Об аренде земли» определено, что существенными условиями договора аренды земли является, в частности условия использования и целевое назначение земельного участка, передаваемого в аренду.В договоре аренды земли обязательно предусматривается цель использования земельного участка (например, строительство, эксплуатация и обслуживание недвижимого имущества), а также указывается целевое назначение земельного участка (например - земли жилой и общественной застройки).Нередко контролирующие органы при проверке использования земельных участков коммунальной собственности, переданных в аренду местными советами юридическим или физическим лицам, устанавливают, что земельный участок не используется вообще или используется иным образом, нежели предусмотрено договором, либо на нём находится имущество арендатора, не связано с целью договора аренды. Такое неиспользование может быть связано с рядом обстоятельств, в том числе - техническими и юридическими проблемами, обуславливающими несвоевременное начало строительных работ, недостаточностью финансирования и другими подобными.При этом несведущего арендатора проверяющие сразу начинают «обвинять» в нецелевом использовании земельного участка и вести речь об ответственности, которая на самом деле не предусмотрена в подобных случаях.С учетом действующего законодательства и судебной практики неиспользование земельного участка, переданного в аренду из земель коммунальной собственности влечёт последствия следующего характера.В судебной практике существуют в частности два вида споров о расторжении договоров аренды земельных участков (прекращении права пользования землей):-  расторжение договора аренды в связи с нецелевым использованием земельного участка;- расторжение договора аренды в связи с использованием земельного участка для целей, предусмотренных договором аренды (нарушением условий договора аренды).В соответствии со ст. 25 Закона Украины «Об аренде земли», арендатор земельного участка обязан приступать к использованию земельного участка в сроки, установленные договором аренды земли. Если в договоре установлен срок начала использования земельного участка, к арендатору может быть предъявлен судебный иск о расторжении договора аренды в связи с нарушением этого условия.Согласно ст. 1 Закона Украины "О землеустройстве", целевым назначением земельного участка является использование земельного участка по назначению, определенному на основании документации по землеустройству в установленном законодательством порядке. Статья 19 Земельного кодекса Украины (ЗКУ) предусматривает определение категорий земель, в соответствии с которой земли Украины по основному целевому назначению подразделяются на следующие категории:

  • земли сельскохозяйственного назначения;
  • земли жилищной и общественной застройки;
  • земли природно - заповедного и другого природоохранного назначения;
  • земли оздоровительного назначения;
  • земли рекреационного назначения;
  • земли историко - культурного назначения;
  • земли лесохозяйственного назначения;
  • земли водного фонда; 
  • земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения.

Земельные участки каждой категории земель, не предоставленные в собственность или пользование граждан или юридических лиц, могут находиться в запасе.Пунктом 5 статьи 20 Земельного кодекса Украины предусмотрено, что виды использования земельного участка в пределах определенной категории земель (кроме земель сельскохозяйственного назначения и земель обороны) определяются ее собственником или пользователем самостоятельно в пределах требований, установленных законом к использованию земель этой категории, с учетом градостроительной документации и документации по землеустройству.Статьей 143 Земельного кодекса Украины предусмотрены основания для принудительного прекращения прав на земельный участок, согласно которой принудительное прекращение прав на земельный участок осуществляется в судебном порядке в случае использования земельного участка не по целевому назначению.Таким образом, законодатель четко определил категории земель, которые подразделяются по целевому назначению, кроме того, установил возможность собственника земельного участка использовать земельный участок определенной категории земель в пределах требований, установленных законом для использования земель этой категории. (Постановление Высшего хозяйственного суда Украины (ВХСУ) по делу № 47/164 от 1 февраля 2012 http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/21279744). В упомянутом постановлении ВХСУ отмечает, что «временное пользование земельного участка под автостоянку во время сбора разрешительной документации для строительства объекта недвижимости до получения всего объема необходимой документации не является нецелевым использование земельного участка, установление лишь факта предоставления услуг в сфере обслуживания и функционирования автомобильного транспорта на территории земельного участка не является безусловным обстоятельством, подтверждающим нецелевое использование земельного участка».В соответствии со ст. 38 Земельного кодекса Украины, к землям жилой и общественной застройки относятся земельные участки в пределах населенных пунктов, используемые для размещения жилой застройки, общественных зданий и сооружений, других объектов общего пользования.Факт размещения на арендованном земельном участке имущества, не имеющего отношения к договору аренды земли, не свидетельствует о его нецелевом использовании в понимании вышеизложенных положений законодательства.В другом судебном деле земельный участок был передан в аренду для строительства торгового центра. Как установлено судами предыдущих инстанций, ответчик на спорном земельном участке строительство торгового центра не осуществлял.Кроме того, как было установлено судом апелляционной инстанции, условиями спорного договора не предусмотрено сроков начала строительства.Согласно п.2.21. Постановления Пленума Высшего хозяйственного суда Украины от 17.05.2011 № 6 " О некоторых вопросах практики рассмотрения дел по спорам, возникающим из земельных отношений", основанием для расторжения договора аренды земли является именно факт использования земли не по целевому назначению, а не, например, неиспользование земельного участка для застройки в течение трех лет подряд. При рассмотрении дела не установлено каких-либо нарушений со стороны ответчика в части нецелевого использования земельного участка, поскольку, по заключению суда, неосуществление ответчиком строительства торгового центра менее трех лет не является нарушением требований относительно целевого назначения такого земельного участка. По целевому назначению согласно п.15 вышеуказанного договора, арендованный ответчиком земельный участок относится к землям жилой и общественной застройки. Доказательств использования ответчиком арендованной земли не по целевому назначению материалы дела не содержат. Кроме того, суд апелляционной инстанции установил, что спорным договором аренды земли сторонами не оговорен срок начала и завершения строительства, поэтому отсутствуют основания считать нарушенными условия договора аренды земли.Кроме изложенного обращаем внимание на дополнительные моменты, отражённые в Постановлении Пленума ВХСУ от 17.05.2011 № 6. Так, в случае установления нарушений, предусмотренных статьей 143 ЗК Украины, в частности, использование земельного участка не по целевому назначению, определенному условиями договора, и способом, противоречащим экологическим требованиям, суды имеют правовые основания для удовлетворения требований о расторжении договора аренды на основании статьи 32 Закона Украины "Об аренде земли". О невыполнении ответчиком условий договора об использовании земли по целевому назначению может свидетельствовать, в частности, отсутствие проведения любых строительных работ на объекте, которое может подтверждаться, например, актом Государственной архитектурно - строительной инспекции. Вместе с тем следует обратить внимание на то, что основанием для расторжения договора аренды земли является именно факт использования земли не по целевому назначению, а не ее неиспользования.Если основанием расторжения договора аренды земли определяется невыполнение или несвоевременное выполнение арендатором предусмотренного договором обязанности по сдаче объекта строительства в эксплуатацию в установленный предельный срок, то хозяйственным судам следует исходить из положений Законов Украины "Об основах градостроительства", "О регулировании градостроительной деятельности" и соответствующих обстоятельств, которые влияют или могли бы повлиять на нарушение сроков строительства и ввода в эксплуатацию объекта.Из изложенных выводов суда усматривается, что отсутствие действий, свидетельствующих о начале строительства объекта или нахождение на участке имущества арендатора, не связанного с целью договора аренды, не указывают на нецелевое использование земли или нарушение условий договора, следствием которых может быть его расторжение.

Гаврилова Ирина  - адвокат юридического объединения  «СН-груп»

Новое на сайте

Обновленная процедура регистрации плательщиков налога на добавленную стоимость (НДС)
18.02.2014 - 10:44
Общие положения применения исковой давности
11.02.2014 - 11:27
Регистрация, постановка на учет договора о совместной деятельности (простое общество)
13.01.2014 - 13:52