Предварительный договор купли-продажи недвижимости. Возможен задаток?

Страница для печатиPDF version

Важным событием в жизни либо в бизнесе каждого является приобретение недвижимости. Зачастую, особенно после окончательного подбора будущей покупки, многие не уделяют внимание особенностям процедуры купли-продажи, при этом рискуя многим.В большинстве ситуаций продавец настаивает на получении задатка до заключения договора купли-продажи. Данная просьба основана на желании получить гарантию того, что сделка состоится и дальнейшие поиски покупателя можно прекращать. Нередкими являются требования (предложения) к покупателю заключить предварительный договор купли-продажи, которые также объясняются необходимостью получения потенциальным продавцом вышеуказанных гарантий.Однако, заключая такой договор, будущий собственник несёт существенные риски потерять переданные денежные  средства, не приобрёв при этом желаемого имущества. В данной статье обратим внимание на особенности предварительных договоров купли-продажи недвижимости, Согласно частям 1, 3 статьи 635 Гражданского кодекса Украины, предварительным является договор, стороны которого обязуются на протяжении определённого срока (в определённый период) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором. Обязательство, установленное предварительным договором, прекращается, если основной договор не заключён на протяжении срока (в период), установленного предварительным договором, или в случае, если одной из сторон не направлено второй стороне договора предложение о его заключении.Среди прочих условий предварительного договора купли-продажи недвижимости присутствует обязательство будущого покупателя передать продавцу денежную сумму в обеспечение того, что основной договор буде заключён. Как правило, продавцом предлагается условие договора о том, что в случае не заключения по каким-либо причинам основного договора переданная покупателем денежная сумма переходит в собственность второй стороны договора.То есть, в данной ситуации указанная денежная сумма фактически определяется как задаток.Согласно положений статьи 570 Гражданского кодекса Украины, задатком является денежная сумма либо движимое имущество, которое передаётся кредитору должником в подтверждение обязательства и в качестве обеспечения его исполнения. Если не будет установлено, что сумма, уплаченная в качестве обеспечения обязательства, является задатком, она является авансом. Задаток, в соответствии со ст. 546 Гражданского кодекса Украины, является способом обеспечения обязательства.То есть, фактически покупателю предлагается заключить договор, в котором в качестве  обеспечения его обязательства выступает задаток.В некоторых случаях недобросовестные продавцы создавали ситуации невозможности заключения основного договора в предусмотренный срок, получали в собственность задаток, и прекращали отношения с покупателем. Случались и непредвиденные обстоятельства со стороны покупателя, которые исключали возможность заключения основного договора купли-продажи в срок и, как следствие, переданные средства также оставались у продавца.И в первом, и во втором случаях суды требования покупателя к продавцу о возврате  денежных средства зачастую отклоняли.В 2013 году Верховный Суд Украины. пересмотрев очередное из дел данной категории, фактически разъяснил суть отношений между сторонами предварительного договора купли-продажи недвижимости и определил правовую природу денежных средств, переданных по такому договору.Суть спора заключалась в следующем.Сторонами был заключён предварительный договор и удостоверен нотариусом.  Согласно условиям договора, его стороны обязались не позже двух месяцев заключить договоры купли-продажи дома и земельного участка.В указанный срок основные договоры купли-продажи заключены не были.Среди прочих положений предварительного договора стороны согласовали, что в случае отказа стороны-2 (будущего покупателя) от заключения основных договоров в указанный срок – денежные средства, полученные от стороны-2 стороной-1 возврату не подлежат.Несостоявшийся покупатель обратился с иском в суд, требуя у второй стороны договора возврата переданных денег. Суд отказал в иске по причине не заключения основных договоров.Суд апелляционной инстанции отменив указанное решение и удовлетворив исковые требования, сослался на вышеуказанные положения статей 570, 635 Гражданского кодекса Украины, и пришёл к выводу, что денежные средства, полученные по предварительному договору, являются авансом, и подлежат возврату. Впоследствии суд кассационной инстанции отменил решение апелляционного суда и пришёл к выводу, что решение местного суда правомерно, поскольку стороны должны действовать исключительно согласно  условиям предварительного договора.Верховный суд Украины, пересмотрев данное дело, указал на следующее.Внесение задатка в качестве способа обеспечения исполнения обязательства может иметь место лишь в случае наличия обязательства, которое должно было бы возникнуть на основании договоров купли-продажи дома и земельного участка.Поскольку договора купли-продажи дома и земельного участка, соответствующие по своей форме и содержанию требованиям закона, сторонами спора не заключались, а лишь было согласовано заключить такие договоры в будущем, переданные денежные средства по предварительному договору представляют собой аванс, подлежащий возврату.Обратим однако внимание, что судебный спор длился несколько лет и гарантий возврата денег на данный момент не существует, поскольку исполнение судебного решения зависит от наличия у должника денежных средств либо имущества.Таким образом, при заключении подобных договоров потенциальным покупателям в целях обеспечения собственных интересов рекомендуем всё же указывать, что переданная денежная сумма представляет собой предоплату по основному договору и конечно же абсолютно исключить из договора понятие «задаток». Гаврилова Ирина адвокат юридического объединения  «СН-груп»